【富拓外汇首次出金要求】第一季度业绩超出预期，华夏金茂商业REIT计划扩招

从数据上看，第季度业基金期内经营业绩良好，绩超T计EBITDA、出预可分配金额等核心业绩数据均超过招股说明书同期预测值。期华

财务报告显示，夏金华夏金茂商业REIT实现总收入1462.13万元，茂商为2024年1月31日至2024年3月31日，划扩EBITDA 807.85万元。第季度业可分配金额为887.28万元。与招聘说明书同期预测完成率相比，约为101.32%，根据报告期内的简单天数，年分配率为4.98%。

华夏金茂商业REIT基金经理吕灵卓在4月24日举行的业绩简报会上表示，基金第一季度EBITDA 高于预期，主要是因为展秀城的商业模式已经从联合商业模式转变为多商业模式。

据了解，华夏金茂商业REIT持有的基础设施项目位于湖南省长沙市岳麓区长沙市展秀城购物中心，募集规模10.68亿元。资产估值为10.65亿元，资产建筑面积为10.27万平方米，可租赁面积为6.12万平方米。

截至2024年3月31日，长沙展秀城购物中心出租率为98.26%，单方估值为1.7万元/平。富拓外汇首次出金要求与同类资产相比，价格水平低，性价比高。

截至2024年3月31日，项目主店租赁面积占55%，专店租赁面积占45%。主营店的平均租金约为34元/平/月，专营店的平均租金约为146元/平/月。与招聘说明书的评估基准日和2023年6月30日的租金水平相比，主力店和专卖店的租金增长约为5%。

中国金茂也有兴趣“趁热打铁”，尽管华夏金茂商业REIT刚刚上市，但其超出预期的表现却在酝酿扩募。

据中国金茂副总裁、金茂酒商总经理丁瑞介绍，目前，中国金茂已经建立了专业的REITS平台，未来将继续向REITS平台注入更多的扩展资产。“目前，我们已初步选择计划扩大募集资金的项目，在相关项目达到稳定经营状态并满足监管要求后，将尽快开始扩大募集资金的筹备工作。”。

以下是2024年第一季度华夏金茂商业REIT业绩简报的现场记录：

问：如何看待消费基础设施公开发行REITS的发展前景和中国金茂公开发行REITS的未来发展战略？

丁茂(中国金茂副总裁、金茂酒商总经理) ）：

首先，我们认为消费基础设施公开发行REITS具有巨大的市场潜力。我国消费基础设施基础资产储备较多，是消费基础设施公开发行REITS发展的坚实基础。目前，我国已有三个消费基础设施REITS上市，总市值约90亿元。参照发达国家的公募REITS市场，以美国REITS市场为例，商业零售REITS产品数量占比最大。从我国消费REITS的绝对规模和相对比例来看，还有进一步提升的空间。

另一方面，发行消费者公开发行REITs也有利于建设和培育更高质量、更高效的消费基础设施，改善消费环境，优化消费场景，对扩大内需、增加消费起到积极作用。

对于企业来说，通过发行消费公募REITS，可以完成从投资到退出再投资的闭环资本，大大提高资产和资金的流动性。

对于中国金茂来说，发行消费基础设施公开发行REITS可以为中国金茂的优质商业资产与资本市场对接开辟新的道路。随着金茂商业地图的不断扩张，中国金茂未来将继续向公开发行REITS平台安装优质资产，实现资产振兴，扩大有效投资，加快消费基础设施建设，促进城市消费条件优化和消费场景创新，为实体经济的发展服务金融创新，中国金茂将继续赋予城市消费发展权力。

问题:未来华夏金茂商业REIT的扩募计划是什么？

问：华夏金茂商业REIT未来的扩张计划是什么？

丁鼎：众所周知，扩张是公开发行REITs持续发展的重要保证。从战略层面来看，中国金茂已经建立了一个专业的REITs平台。在未来，我们将不可避免地向REITs平台注入扩张资产，并与投资者分享长期收入。

具体来说，我们已经初步选择了计划扩大募集资金的项目。在相关项目达到稳定的经营状态并满足监管要求后，我们将尽快开始扩大募集资金的准备工作，届时我们将及时披露。

问题:根据招聘说明书，2023年到期租赁比例为23％，到期租约目前续约情况如何？租户的储备怎么样？

王剑(长沙展览城总经理) ）：关于这个问题，我从几个维度来解释，首先，购物中心和其他形式的区别在于其动态变化和主动管理更加突出，购物中心需要根据趋势、消费时尚和客户关系不断升级品牌，因此，购物中心商店租赁一般不太长，维持约3年。

在经验方面，我们将根据每三年的一个周期来划分购物中心的培育。一般来说，经过两轮租金转换的快速增长期，购物中心将进入稳定增长期。2017年是展秀城运营的第一年。到目前为止，中间只有两个三年的周期。2020年以来的第二个周期受到公共卫生事件的影响，调整过程延误。因此，2023年至2024年，展秀城迎来了另一个增长机会。因此，23%的到期租赁面积实际上符合整个购物中心的增长轨迹。

第二，关于续约情况，根据租约数量统计，展秀城的历史平均续约率约为64%。可见，经过金茂商业团队7年多的深度培育，展秀城拥有一批与购物中心稳步成长的租户，这是我们穿越调整周期的信心。同时，我们将继续开展消费者研究和业务预测，围绕核心客户群体消费者需求，根据中国品牌背景和项目定位、品牌形象和绩效维度，积极管理和动态调整租户，尽量减少项目租金干扰，不断提高品牌，增加项目收入。

第三，我们在2023年对2024年到期的租约进行了逐一的提前梳理和安排，并将在到期前3个月锁定租约意向。截至第一季度末，项目租赁率为98.26%，整体过渡相对稳定。我们的品牌储备不仅包括长沙和湖南的本地品牌，还包括许多战略合作品牌，在全国范围内布局业务。除了当地的投资资源外，整个金茂商业平台对长沙秀秀城也有很大的支持。例如，第一季度登陆的长沙第一个非物质文化遗产品牌兵哥豌豆面和时尚品牌NB1906都是金茂商业平台资源的整体位置。

总的来说，无论是历史上的续约表现，还是项目的未雨绸缪，还是平台的资源支持，我们都非常有信心展秀城今年的租赁更新期能够顺利过渡，稳步增长。

问题:项目未来租金率和租金水平的具体展望如何？

王健：一般来说，我们仍然按照既定的招聘计划，我们结合评估、预测和项目定位，制定了完整可执行的整体业务计划，在过去三个月和未来九个月，我们将严格按照基金经理批准的业务计划，项目方将充分发挥主观主动性，在确保业务业绩稳步实现的基础上争取超额回报的可能性。

无论是专卖店还是主力店，与披露的历史数据相比，目前的平均租金持续增长，我们对未来租金水平的稳步提高充满信心。

另一方面，我们已经为2024年的换租期做好了充分的准备，储备租户丰富，可以充分保证租赁调整期的顺利过渡。根据招股说明书，2024年计划总面积4826平方米，拟更换面积10530平方米，新租赁基本实现租赁意向品牌，第一季度，也根据我们的招标计划节奏匹配意向品牌，接下来，我们将有序促进新品牌的开业。同时，我们将继续关注市场和客户群体的变化，及时动态调整招标计划和意向品牌。

从长远来看，我们将结合商业区的发展趋势、消费习惯的变化和项目定位，制定长期的投资策略和品牌定位规划，优化业务组合，提高项目的产品实力。

问题:目前主力店占55%％，未来项目在主力店和专门店的优化计划是什么？

王健:项目前期受公共卫生事件影响，调控节奏被打乱。目前主店比例确实高于其他同类资产，主店面积比例过高，也降低了项目平均租金，但这也是项目未来增长的潜力。

事实上，在项目评估和预测的估值模型中，并没有考虑到主要商店调整带来的促进增长的机会。关于业务组合的优化，这是项目协会长期坚持实施的问题。我们将结合项目定位、品牌管理等因素，在适当的时间，通过面积减少、品牌联动、租赁签约等方式，帮助稳步促进部分主要商店空间优化和品牌升级，在确保项目管理稳定的前提下，不断挖掘提高潜在资产价值的机会。

问题：2024年第一季度的租金，EBITDA、可供分配率符合并超过预期，但营业收入低于预期。原因是什么？

吕灵卓(华夏金茂商业REIT基金经理) ）：首先，览秀城项目是一种全方位的运输管理模式，一般来说，收入的增减和EBITDA 增加或减少的频率应该相同，营业收入低于预期，但EBITDA 但这一结果高于预期，主要是因为展秀城联营业务的变化。

展秀城项目已经开业7年了。随着市场环境和租赁需求的变化，越来越多的合资企业选择承担自己的业务风险和收入，这也推动了该项目从合资企业模式向多经营模式的转变。从两种模式的效率来看，联合经营模式的税率为13%，多经营模式的税率为6%。两者之间的税差可以给租户和整个项目带来好处。

从业务层面来看，调整为多经典模式，租户有更高的业务自由度和现金流，提高了业务效率。在项目层面，还可以减少货物周转和现场人员管理，提高管理效率。因此，项目的联营业务转化为多经营业务，是租户和项目双赢的转变。

从财务数据来看，合资企业的收入和成本纳入项目公司账户，利润来自合资企业的毛利润，而多经营企业则收取固定或抽点的管理费，两者差异较大。

因此，您可以将发行期间预测的联合营业收入和联合营业成本抵消后获得的净收入与当前数据进行比较。总体而言，展秀城项目联合营业务和多经营业务的净收入高于发行期间的预测水平。与此同时，由于合资企业的变化，目前项目公司的营业收入低于预期，但EBITDA高于预期。事实上，项目的整体性能是标准的。项目将结合市场变化，为租户提供更好的商业环境，为消费者提供更好的购物体验和服务质量，增加项目收入，实现项目的可持续发展。

问题：本季度EBITDA和可供分配率略高于预期，相关业绩指标是否可持续？

吕灵卓：房地产项目有一定的周期性，业务总是有起伏。如何处理各种潜在的风险和波动，平衡长期和短期利益是每个项目都面临的巨大挑战。

公开发行REITS是一个长期的产品，中国基金和金茂业务将坚持长期主义，将从长期的角度管理和运营项目，项目，将围绕购物中心的核心定位，充分利用购物中心各区域的相对优势，制定长期投资策略和品牌定位规划。同时，根据现有品牌和租户储备，根据市场变化，动态调整业务形式分布，引导品牌升级，提高项目整体运营效率，实现项目的可持续发展。

问题:如何看待华夏金茂商业REIT上市后二级市场的表现？

吕灵卓:二级市场的价格会受到整个板块和市场波动的影响，也会受到一些投资者短期经营的影响。从中长期来看，二级市场最终反馈的是底层资产的实际盈利能力，以及投资者对项目业绩的预期。

华夏金茂商业REIT第一季度报告披露的业务数据略高于预期。我相信，在第一季度报告披露和解释会议之后，投资者将对产品的性能和管理团队更有信心，二级市场也将有更合理的反馈。

问题:如何考虑华夏金茂商业REIT分红的频率？

吕灵卓：根据指导要求，基金收入分配在满足分配条件的前提下，每年不少于一次，从投资者利益的角度来看，我们将尽快以现金分配给投资者，努力提高项目分配效率，让投资者尽快享受项目运营的收入。

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