【富拓财务】试水消费REITs，房企心里有个小算盘

核心提示:“REITS对房地产经营业务的试水算盘重要性类似于住宅开发中的按揭贷款。”。消费文/乐居财经 杨宏彬。企心富拓财务

"REITs对房地产经营业务的试水算盘重要性，类似于住房开发中的消费抵押贷款。”。企心

郁亮在最近的试水算盘媒体交流会上表达了这样的观点。在他看来，消费REITs链接的企心开放有助于开发商向房地产开发商转变。

上周，试水算盘国内房地产融资政策再次扩大。消费中国证监会发布文件，企心将公共REITS试点资产类型从公共基础设施扩展到消费基础设施，试水算盘富拓财务这无疑是消费商业房地产的好消息。

再逢甘霖，企心房地产企业采取行动也很快。据深沪两所公示，目前已有四家房地产企业正式接受了四家消费基础设施公开发行REITs。

4笔REITs分别为：嘉实物美REITss、中国金茂购物中心REItstsss、中金印力REITs、华夏华润商业资产REITS，与美、金茂、印力(万科旗下)相对应的原股权人物、华润置地。

在成熟的REITS市场，购物中心等消费属性资产规模相当大。截至2023年9月，REITS在美国零售业的市值占14%、REITS在新加坡零售业的市值占10%、REITS在香港零售业的市值占76%。

对于国内市场，一般分析还认为，将REITS试点资产类型扩展到消费基础设施将有助于开辟零售物业“投资、金融、建设、管理、退出”的完整闭环，振兴股票资产。

然而，消费基础设施公开发行REITS对国内市场来说一直是一件新事物，房地产企业“品尝新鲜”，但也有一种试探性的态度。

从4笔REITS的底层资产来看，确实是优质资产，但并非企业最优质的资产。

中国金茂购物中心REItstsss、中金印力REITS和华夏华润商业资产REITS只涉及一个项目，位于新一线城市，而不是超一线城市。

例如，中国金茂购物中心REITS的底层资产是长沙梅西湖商务区的金茂展览城。购物中心于2016年开业，建筑面积18.3万平方米；中金印度REITS的底层资产是位于杭州余杭的西溪印象城，总建筑面积近25万平方米；2013年 年开业运营。

华夏华润商业REITS的底层资产是青岛万象城，位于青岛香港中路商务区，覆盖30.1万平方米的商业和11.8万平方米的地下室。一期于2015年开业，二期于2021年开业。

嘉实物美REITS底层资产仅位于北京，涉及4个项目，开业时间从2003年至2012年不等，建筑规模7.8万平方米，资产估值10.44亿元。

总的来说，4笔REITS的底层资产都是经营成熟的商业办公室，出租率大多处于较高水平，相对稳定。

如今年上半年长沙金茂展秀城出租率达到98.36%；2022年和2023年上半年杭州西溪印象城加权平均出租率达到98.1%；今年上半年，青岛万象城出租率为98.5%。

与上述三者相比，嘉实物美REITS四个物业组合的出租率略逊一筹，今年上半年整体出租率为88.71%。

但在业务指标方面，这些底层资产的表现参差不齐。其中，万科杭州西溪印象城经营数据最为突出，项目公司2020-2023年上半年均盈利，分别实现净利润5.92亿元、2.15亿元、3.7亿元、7960.5万元。

物美商业集团4个物业组合的整体经营状况也不错。2020年至2023年上半年，净利润分别为2、378.55万元、2、769.71万元、808.03万元和743.47万元。

而且长沙金茂览秀城、青岛万象城的经营表现也不尽如人意。两者均于2020年至2022年亏损，2023年上半年盈利，净利润分别为610.86万元和3907.5万元。

REITS能否顺利发行，不仅取决于底层资产，还取决于底层资产经营者的经营能力。

这四个REITS的资产方运营能力肯定没有太大问题，都是房地产运营布局较早的企业。其中，华润置地和金茂有央企背景。万科是目前经营最稳定的混合型房地产企业，物美商业集团是老牌商业巨头。

一些分析人士认为，REITS具有长期配置的价值，未来国内公开发行的REITS产品将有很强的发展空间。然而，投资是有风险的，必须谨慎，投资者和企业也应该如此。